击败中海物业，保利物业有两把刷子 | 年报对比①
文/乐居财经 邓鑫妮
“不求速，而求稳。”很长一段时间，外界看央企物业总会加上这样一层滤镜。
这是它们的特质，也是在汹涌动荡的市场环境中立足的根本。从这一点来看，其中的代表企业保利物业和中海物业，很好的保留了这一调性。
同为央企物业，中海物业和保利物业身上有不少相似的地方，同一天发布业绩公告、体量大、增速低、净利少、不热衷收并购……
在日趋激烈的资本市场，两家央企的底色浓郁、老本足够丰厚，资本照例给出了不错的评价。但是在增量方面，双刃剑的的弊端已经显现出来，增长缺乏活力、盈利提高受阻，鱼与熊掌不可兼得。
保利物业押注第三方公服
中海物业关联方贡献大
保利物业和中海物业都不算是收购牌桌上的熟面孔，财报显示，过去一年两家物企的重大收并购均以“挂零”收场。
不收购有不收购的过法，保利物业努力拓宽第三方的通道，眼下已经贡献了过半的规模；中海物业也在外拓，但整体以关联方输送为主。
2021年，保利物业在管面积取得4.65亿平方米，较去年同期增长18.3%；第三方面积2.79亿方，面积占比约为60%。
保利物业在第三方发力，主要与其在公共业态的深耕有关。保利物业将业态划分为住宅、商业和写字楼、公共及其他物业，其中三个板块的规模占比分别为45%、3.4%、51.6%。
公共及其他业态占据了过半的规模，如高校及教研物业、城镇景区、轨道及交通物业、医院、政府办公楼、城市公共设施等，而这些业态需要从第三方蓄力。
目前，其在管的公共及其他物业服务项目数量为541个，较2020年底增加148个。不过较高的规模占比并未带来相同比例的营收，“公共及其他物业”的物业管理服务收入约为14.62亿元，占物业管理服务总收入约21.9%，而其规模占比却达到了51.6%。
期内，中海物业在管建筑面积2.6亿平方米，同比增长38.9%；第三方面积仅有7200万方，占比27.7%。不过其新增项目的65.8%来自独立第三方。
中海物业的面积增速比保利物业要高不少，但其规模却远低于4.65亿方的保利物业。而相比同体量的世茂服务、金科服务、融创服务高达50%以上的面积涨幅，中海物业38.9%的增速也只能排在后面。
估值下降、抓紧上车，在一波又一波的渲染中，2021年上市物企的收并购金额再创新高。据乐居财经统计，过去一年上市物企收购共计65笔，金额突破340亿元，碧桂园服务、恒大物业、雅生活等表现活跃，中海物业和保利物业却不为所动。
有意思的是，保利物业不仅没有大规模收购，反而两次将募集用于收购的金额划拨到其他项目上。2121年4月和2021年7月，保利物业两次减少用于投资和收并购的资金，从募资的57%降低至18.5%，截至去年末该部分还有8.64亿港元未使用。
保利物业社区增值投多收少
中海物业毛利率五连降
“基础物管服务赚的钱有限”，这基本是所有物企的共识，要想把蛋糕做大，物企还需在物管服务之外的地方下功夫。
保利物业主动深挖社区增值服务的利润，中海物业则看上了车位买卖的生意。
但事实上，两家企业整体盈利能力并不高，以毛利率来看，甚至处于上市物企的尾部。
过去一年，中海物业三个主要的业务板块，物业管理服务、住户增值服务和非住户增值服务的毛利率全线下跌；保利物业增长出现波动，非业主增值毛利率下坡，其他业务增长甚微。
截至2021年12月31日，保利物业营收107.83亿元，较去年同期增长约34.2%；年内利润8.72亿元，同比增加25.1%；整体毛利率18.68%，同比微涨0.03个百分点。所有业务中，社区增值的毛利率最高，达到31.4%。
今年的业绩会上，保利物业明确表示对社区增值的信心，“我们认为社区增值服务有长久发展潜力，因为居民消费场景在快速变革，需求在社区不断下沉；政府鼓励社区承接居民服务，政策端会有更多有效的措施。”
2021年，保利物业两次增加社区增值服务的资金预算，上市募集资金中约有32.6亿港元将投入该业务，占比超过六成，截至去年末用于开拓社区增值的募集资金已花去31.6亿港元。
然而高额投入的收效却不佳。2021年，其社区增值服务收入取得23亿元，占总收入的21.3%，较去年同期下降0.4个百分点；收入涨幅也不如其他两项业务，仅为31.6%。
相较而言，中海物业营收规模不比保利物业，但是净利率水平略高。数据显示，去年中海实现营收94.42亿港元，同比增长44.3%；年内利润9.87亿元，同比增长40.6%。
“公司毛利率在过去几年确实一直呈现下滑的态势，去年下半年比上半年有所扭转，整体来讲2021年比2020年还是处在下滑。”管理层坦言。
中海物业的低毛利之困，不是一朝一夕的事情，其整体毛利率已经连续5年下跌，2017年-2021年，毛利率分别为23.9%、20.43%、19.95%、18.27%、17.39%。
毛利率全线下滑，中海物业也在试图弥补，停车位买卖业务是一项大胆的尝试，如今也已经能带来不错的效益。
2018年下半年，中海物业开始了停车位买卖的业务，2019年该业务正式单列为一项收入板块。截至2021年末，中海物业的停车位买卖业务实现收入2.3亿港元，同比增长10.9倍。
年报披露，中海物业2021年共出售停车位 2067个，而上一年售出的停车位为164个。销量大增，带来的利润立竿见影，报告期内利润由上一年的1940万港元增至 6490万港元。
资本积极投票
估值市盈率靠前
翻看保利物业和中海物业去年的公告，内容不多，大部分是月报表或者财务报表，新增收并购、融资的内容基本没有。
尽管如此，央企背景、地产背景依旧为它们吸引了不少资本的关注。此外，地产行业变化传导至物管行业，物企资本表现再度洗牌。
中海物业是较早一批上市的物企，2015年10月就以介绍的方式登上了资本舞台。开市股价偏低，仅有0.98港元/股，经过七个年头的沉淀，其股价已经增长8倍多，截至4月20日收盘报价9.28港元/股。
市值方面，中海物业总市值255亿元，已经跃居上市物企第三位，仅次于碧桂园服务和华润万象生活。整体而言，资本对中海物业持乐观态度，市盈率（TTM）31倍，排在第五位。
年报公布后，包括海通证券、中泰国际在内的6家证券机构给予“买入”或“优于大市”评级。
相比中海物业近7年的资本长跑，保利物业上市不过两年多。2019年12月，保利物业踩着即将到来的新年钟声敲响了上市铜锣。
保利物业的起始开盘价就达到34.67港元/股，高于物业股平均水平。截至4月20日收盘，保利物业报价51.5港元/股，上市以来涨幅48.54%，而且这一价格是目前物管股中最高的，华润万象生活以37.25港元/股排名第二。
资本的期待大差不差，保利物业总市值238.25亿元，市盈率（TTM）27.52倍，分别在物管股中排名第四和第六，落后中海物业一个名次。
保利物业在第三方公服的实力受到不少机构的青睐，广发证券如此评价：“公司第三方合约储备金额丰富，基础物管增长确定性强，且公司公服深度加深毛利率有望继续提升。”
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